Kentsel dönüşüm uygulamalarında sıklıkla rastlanan sorunlardan bir tanesi 2/3 çoğunluk ve bu çoğunluğun aldığı kararlar karşısında 1/3 azınlığın sahip olduğu kısıtlı haklardır. Kentsel dönüşüm uygulamalarının hayata geçebilmesi için maliklerin hisseleri oranında en az 2/3 çoğunluğun iradelerinin aynı yönde olması gerekmektedir. Binanın yıkımından sonra boşta kalan arazinin nasıl değerlendirileceğine karar verilmesi bakımından 2/3 çoğunluk yeterli görülmüştür. Çoğunluğun dışında kalan 1/3 arsa payı sahiplerinin de alınan bu kararlara uyması gerekecektir. Çoğunluğun aldığı kararlar bakımından binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yüklenici ile paylaşımının nasıl yapılacağı gibi hususlar kararlaştırılır. Karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlık tarafından tespit ettirilen rayiç değerinden az olmayacak şekilde üzerinde anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Taşınmazın değeri belirlenirken taşınmazın sınırı, yüzölçümü ve cinsini gösteren harita veya kroki yapılır veya hizmet alınan kuruluşa yaptırılır. Bu 1/3 lük payın, diğer 2/3 oranında hissedar olan kat maliklerince alınmaması halinde bu hisse Maliye Hazinesi tarafından bedeli ödenerek satın alınır.

“…Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usûlü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re’sen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya bakanlıkça uygun görülenler …’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” düzenlemesi getirilmiştir…

2/3 ekseriyetin aldığı kararın azınlığın mülkiyet hakkına tecavüz teşkil etmesi halinde HMK.nun 106.maddesi hükmünde düzenlenen Tespit Davası yolu ile Asliye Hukuk Mahkemesine başvurmak mümkündür. 6001 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 106. maddesi hükmü ile usul yasasına “Tespit Davası” başlıklı yeni bir dava türü getirilmiştir. Bu dava ile “bir hakkın varlığının belirlenmesini” mahkemeden talep etmek mümkündür. Bu hakkın kullanılabilmesi için varlığı aranan koşul, tespit davası açanın hukuken korunmaya değer bir yararı bulunması ve bu yararın güncel olması gerekmektedir. 6306 sayılı yasanın 6. maddesi uyarınca düzenlenen toplantıda 2/3 ekseriyetin aldığı herhangi bir karar 1/3 azınlığın mülkiyet hakkına ayni veya nakdi yönden bir tecavüz teşkil ediyor ve 1/3 azınlığın bu karara katılmadığı gerekçesi ile hissesinin satışı için başvuru yapılmış ise, mülkiyet hakkına tecavüz oluşturan bu fiile karşı itiraz hakkı varlığının belirlenmesini Asliye Hukuk Mahkemesinden talep etmek mümkündür.
1/3’ün 6306 Sayılı Yasada tanımlanmamış olsa da diğer yasalarca bireysel dava hakları bulunmaktadır. Bu konuda bir içtihat bulunmamakla birlikte, arsa payının satışını engellemek için fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak bina ortak karar protokolünü sonradan imzalayan azınlıkta kalan kat maliklerinin binanın yapımından sonra ortaya çıkacak zararlarını tazmin etmesi mümkündür. 

Kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan binanın yerine yenisinin yapılması kararının verilmesi durumunda, bina maliklerinin sahip olduğu pay oranlarının orantısız biçimde azaltılması mülkiyet hakkını zedeleyecektir. Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin konum, katı, büyüklüğü ve diğer özellikleri muhafaza edilmelidir. Aksi durumda tarafların sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır. Türk Borçlar Kanunun 77 – 82. maddeleri gereğince, haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının mal varlığından veya emeğinden zenginleşen bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için, bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir.

TÜM HAKLARINIZIN KORUNMASI AMAÇLI OLARAK BİZLERDEN  KENTSEL DANIŞMANLIK HİZMETİ ALABİLİRSİNİZ. TÜM SOSYAL MEDYA HESAPLARIMIZDAN BİZLERİ TAKİP EDEBİLİRSİNİZ. KENTSEL DANIŞMAN VE KENTSEL DANIŞMANLIK OFİSİ ARAMALARI YAPARAK SOSYAL MEDYADAN BİZLERE ULAŞABİLİRSİNİZ.