2012 yılında kabul edilen 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun ile Türkiye’deki tüm şehirlerde kentsel dönüşüm başlatıldı.

Söz konusu kanun ile gayrimenkulünü yeniden inşa ettirmek isteyen kişilere faiz indirimi, kira yardımı ve birtakım harçlardan muafiyet gibi devlet destekleri tanındı. Böylece şehirlerdeki yıkılma ya da ağır hasar alma riski taşıyan binaların yenilenmesi çalışmaları başladı.

Riskli Bina Nedir?

Riskli bina, doğal bir afet neticesinde yıkılma veya ağır hasar alma ihtimali bulunan yapılar için kullanılan bir tanımlamadır. Kentsel dönüşümün ilk basamağı, uzman bir ekibin riskli yapı tespiti yapmasıdır. Binaların riskli yapı olarak kabul edilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşlar tarafından incelenmiş olması gerekir.

Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?

Bir yapının kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp devlet desteği ile yeniden inşa edilmesi için riskli yapı raporu bulunması gerekir. Yıkım kararı alınan gayrimenkullerin malikleri 18 ay boyunca kira desteği alabilirler. Kira yardım miktarı ise il bazında belirlenmektedir. 

Rezerv Alan Nedir?

Kentsel dönüşüm kapsamında bazı bölgelerin yerleşime uygun olmadığı ve riskli alanlar olduğu belirlenmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen bu alanlara rezerv alan adı verilir. Zemin yapısı yerleşime müsait olmayan bu alanlar tahliye edilir ve buralardaki binalar yıkılır.

Öncelikle gayrimenkul sahiplerine binalarını yıktırmaları gerektiğine dair bir tebligatta bulunulur. 60 günden az olmaması gereken bu sürede binasını yıktırmayan gayrimenkul sahiplerine ek süre tanınır. Ek süre içerisinde de yıkım gerçekleştirilmezse yıkım görevi mahalli idarelere verilir. Yıkım masrafı ise gayrimenkul sahiplerinden talep edilir. 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun’un 4. maddesine göre binaları yıkılan gayrimenkul sahiplerine konut veya iş yeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.

Yerinde Dönüşüm Nedir?

Rezerv alanda bulunan binalar yıkılıp başka bir alanda bina yapılırken zemini sağlam olan bölgelerde yerinde dönüşüm yapılır. Riskli yapı olduğu belirlenen binalar yıkılır ve aynı sahada yeniden inşa edilir. Yerinde dönüşüm olarak adlandırılan bu durumda binalar yeni imar ve deprem mevzuatına göre inşa edilir.

Acele Kamulaştırma Nedir?

6203 numaralı Kamulaştırma Kanunu’na göre kamu yararının gerektirdiği durumlarda devlet kurumları tarafından kişilerin gayrimenkullerine el konulabilir. Bu uygulamaya kamulaştırma denir. Kamulaştırma kararı sonrası gayrimenkul sahiplerine taşınmazın bedeli ödenir. Acele kamulaştırmada ise gayrimenkullere 7 gün içerisinde el konulabilmektedir.

Kentsel dönüşüm kapsamında bazı durumlarda acele kamulaştırma yapılabilmektedir. Bakanlar Kurulu kararı ile verilen acele kamulaştırma kararı, gayrimenkul sahiplerinin anlaşmazlık yaşadığı durumlarda verilebilmektedir. Örneğin yıkılan bir binanın yeniden inşası konusunda 2/3 oranında anlaşma sağlanamayıp yeniden inşa sürecinin sekteye uğradığı durumlarda acele kamulaştırma kararı alınabilmektedir. Acele kamulaştırma kararı sonrası, Kıymet Takdir Komisyonu tarafından gayrimenkulün bedeli belirlenerek maliklere ödenir.

Kentsel Dönüşüm Yerine Bina Güçlendirme Yapılabilir mi?

Riskli olduğu tespit edilen binalar yıkılıp yeniden inşa edilebildiği gibi bina güçlendirme de yapılabilir. Bu uygulama sıkça tercih edilmemekle birlikte ilgili kanunda bina güçlendirme kavramı geçmektedir. Değişen imar planı ile birlikte yüksek katlı bir binanın daha az kata düşmesi durumunda gayrimenkul sahipleri bu yönteme başvurabilmektedir.

Bina Güçlendirme Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşümde uygulanabilecek bir diğer uygulama ise bina güçlendirmedir. Bir bina için riskli yapı raporu alındıktan sonra yeniden inşa edilmesi için 2/3 oranında çoğunluk aranır. Bina güçlendirme ise 4/5 oranındaki çoğunluk kararı ile gerçekleştirilebilir. Bu işlemi gerçekleştirmek için gayrimenkul sahipleri bina güçlendirme kredisi kullanabilmektedir. Azami 10 yıl vade ile verilen bina güçlendirme kredisinde devlet %4 oranında faiz indirimi desteğinde bulunur.