Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa maliki ile müteahhit arasında yapılan sözleşmeler arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak adlandırılır. Bu sözleşme kapsamında arsa sahipleri belirli bir payın mülkiyetini müteahhide devretmeyi taahhüt eder.

Karşılıklı yapılan bu anlaşma sırasında müteahhit de arsa üzerinde bina yapımını üstlenir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri maddi bir bedel ödemeden daire sahibi olur.

Müteahhit ise kendi payına düşen daireleri satmak sureti ile kar elde eder. Sözleşme yapılırken kat irtifakı alınması, kat mülkiyetinin kurulması, yapı ruhsatı alma işlemleri, vergi borçlarının ödenmesi gibi çeşitli işlemleri kimin yapacağı kararlaştırılır. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da kanunda geçtiği gibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Kanununda özel olarak düzenlenmemiştir ve karma bir sözleşme özelliğini taşımaktadır. Bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini birlikte harmanlayan bir sözleşmedir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibinin borcu sözleşmeye uygun koşullarda örneğin imara uygun koşullarda olan arsasını yükleniciye teslim etmek ve yüklenici inşaatı tamamladığında da bunun karşılığı olarak yükleniciye bırakılacak dairelerin tapusunu ona devretmektir. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin yani müteahhidin borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslis etmektir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda yazılı tipik bir sözleşme olmadığı için uygulamada birçok şekilde gerçekleştirilmektedir. Bunlardan en yaygın olanı arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaat etmesi ve yüklenicinin inşaat yapmayı taahhüt etmesi suretiyle gerçekleşmesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçerlilik Şartları

Sözleşme konusunun arsa ve dolayısıyla taşınmaz olması nedeniyle payların devri taahhüdünü içeren sözleşmenin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) mad. 706, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) mad.213, Tapu Kanunu (“TK”) mad. 26 ve Noterlik Kanunu (“NK”) mad. 60 ve 89 gereği düzenleme şeklinde, yani noterde yazılmış, karşılıklı imzalanmış ve noter tarafından tasdik edilmiş şekilde yapılması gerekir. Aynı şekilde bu sözleşme hükümlerinde değişiklik yapılması ve ya sözleşmeye yeni maddeler eklenmesinde de noter şartı aranmaktadır. Hukukumuzda baskın görüşe ve Yargıtay’ın yerleşmiş içtihadına göre resmi şekle uyulmamasının yaptırımı kesin hükümsüzlüktür. Bir başka deyimle sözleşme geçersiz kabul edilir.

Dolayısıyla Notere gidilmeden yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuken geçersizdir.

Ancak uygulamada Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taraflarının harç ve vergilerden kaçınmak maksadı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini notere gitmeden kendi aralarında yapması sıkça görülen bir durumdur. İşte bu noktada Yargıtay noterde düzenleme şekil şartına bir istisna getirmektedir.

#kentsel dönüşüm sözleşmesi #kat karşılığı kentsel dönüşüm sözleşmesi #kentsel dönüşüm sözleşmesinde dikkat edilmesi gerekenler #kentsel dönüşüm sözleşme örneği #kentsel dönüşüm danışmanı #kentsel dönüşüm danışmanlığı #kentsel dönüşüm uzmanı #kentsel dönüşüm doktoru #kentsel uzman #kentsel danışman #