Kentsel dönüşüm, en genel tanımıyla yerleşim yerlerinin imar planlama faaliyetlerinin temel amaçlarına uygun hale getirilmesiişlemidir.(1) Kentsel dönüşüm uygulamaları ile sağlanmak istenen temel amaç, 

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm uygulamalarının tabi olduğu kanundur. Bu Kanun’un amacı yukarıda anlattıklarımıza paralel olarak afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ile sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda esas ölçüt, 6306 Sayılı Kanun’a göre arsa payıdır. Kanun’da bahsedilen en az üçte iki çoğunlukla karar alma kuralında aranan yeter sayı arsa payına dayanmaktadır. İleride detaylı olarak izah edileceği üzere arsa payı kavramının kentsel dönüşüm uygulamalarında ve ana gayrimenkul ile ilgili daha birçok konuda büyük öneme sahip olduğu açıktır. Arsa payının önemi münasebetiyle, hatalı olarak belirlenen arsa paylarının düzeltilebilmesi için mevcut yasal düzenlemelerle “arsa payı düzeltim davası” açılmasına imkân sağlanmaktadır.

Kentsel dönüşüm projeleri, riskli alanlar, riskli yapılar, rezerv yapı alanları üzerinde uygulama alanı bulmaktadır.

B1. Riskli Alan ve Tespiti

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Tanıma göre riskli alan belirlemesini yapacak olan idare, 6306 Sayılı Kanun uyarınca Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, bu sınırlar dışında il özel idaresi, büyükşehirlerde büyükşehir belediyesi ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyesidir.

Kentsel dönüşüm uygulamasının riskli alan üzerinde hayata geçirilmesiyle genel olarak alandaki riskli veya ruhsatsız yapıların alandaki risksiz yapılarla birlikte dönüşümü sağlanmakta; alan, afetlere dayanıklı hale getirilmektedir. Bir diğer yandan ise alana kültür merkezi, spor salonu, ibadethane, okul, sağlık ocağı, park gibi yerlerin kazandırılmasıyla söz konusu alan, sosyal ve kültürel olarak da yaşanılabilir hale dönüştürülmektedir.

Riskli alana ilişkin detaylı düzenlemeler 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde yer almaktadır. Yönetmelik’e göre bir alanın riskli alan olarak belirlenmesi birtakım şartların sağlanmasına bağlıdır. Adı geçen Yönetmelik’in 5. Maddesinin 2. fıkrasına göre bir alanın riskli alan olarak tespit edilebilmesi için kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması, imar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması, altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması sebeplerinden birinin veya birkaçının bir arada bulunması gerekir. Bununla birlikte üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar da riskli alan olarak belirlenebilir.

             Yukarıda izah edilen şartları sağlayan alanlar hakkında alanın riskli olup olmadığına ilişkin nihai kararı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulu verecektir. Yönetmelik’in 5. Maddesine göre TOKİ veya İdare, alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığına riskli alan teklifi sunmaya yetkilidir. Bununla birlikte alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, İdareden de riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen talepler ise Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.

Yukarıda izah edilen şartları sağlayan alanlar hakkında alanın riskli olup olmadığına ilişkin nihai kararı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulu verecektir. Yönetmelik’in 5. Maddesine göre TOKİ veya İdare, alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığına riskli alan teklifi sunmaya yetkilidir. Bununla birlikte alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, İdareden de riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen talepler ise Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak, teklif olarak Bakanlar Kuruluna sunulur.